Nhiều quy định về định giá, cơ chế bồi thường khi thu hồi đất còn bất cập

- Ông đánh giá thế nào về 2 phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các quy định liên quan hỗ trợ, bồi thường khi thu hồi đất được quy định tại Điều 3 dự thảo nghị quyết ?

Theo tôi, hai phương án bồi thường tại khoản 7 điều 3 nêu ra cơ chế xử lý chênh lệch giữa giá thỏa thuận và giá Nhà nước nhưng chưa giải thích rõ cách xác định “mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận”, thời điểm chốt giá, cũng như phương thức kiểm chứng các giao dịch thỏa thuận nhằm tránh tình trạng nâng giá. Tôi đề nghị cần làm rõ nội dung này.

Liên quan đến quy định về hỗ trợ, bồi thường khi thu hồi đất, điểm c khoản 9 quy định UBND cấp tỉnh quy định việc tổ chức thực hiện bố trí tái định cư trong trường hợp địa điểm bố trí tái định cư ngoài địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi”. Thuật ngữ “địa bàn đơn vị hành chính” không phải là ranh giới pháp lý, không có mốc giới, không có toạ độ cụ thể. Tôi đề nghị sửa thành “ngoài địa giới hành chính cấp xã” thay cho cụm từ “địa bàn đơn vị hành chính cấp xã”.

Tại điểm a khoản 13 quy định chuyển tiếp đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: “Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày nghị quyết này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện thì tiếp tục thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã phê duyệt”.

Quy định như trên dẫn đến cách hiểu không thống nhất trong trường hợp: Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa đúng hoặc chưa đầy đủ theo quy định thì việc phê duyệt điều chỉnh, bổ sung phương án bồi thường, hỗ trợ thực hiện theo quy định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước đó hay thực hiện theo quy định tại thời điểm phê duyệt điều chỉnh, bổ sung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tôi cho rằng cần xem xét, hoàn thiện quy định nêu trên để có cách hiểu rõ ràng, thống nhất.

- Đối với các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại điều 4 còn nhiều ý kiến khác nhau, ông có đề xuất gì để giải quyết vướng mắc, bảo đảm sự đồng nhất trong dự thảo nghị quyết ?

Qua xem xét dự thảo nghị quyết, tôi đề nghị nghiên cứu việc cho phép “người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm”.

Việc này bảo đảm đồng bộ với quy định về các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, hằng năm tại điều 120 Luật Đất đai; đồng thời, bổ sung quy định để tháo gỡ vướng mắc đối với quỹ đất thuộc điều 217 Luật Đất đai nhưng không thể đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm do quy định tại khoản 1 điều 125 Luật Đất đai. Tại khoản 7, tôi đề nghị làm rõ quy định về việc điều chỉnh thời gian thực hiện dự án.

Đối với quy định chuyển mục đích sử dụng đất ở, tôi đề nghị cơ quan có thẩm quyền quy định bổ sung cho UBND cấp tỉnh quy định hạn mức cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác sang đất ở.

- Một nội dung đang rất được cử tri, nhân dân quan tâm là vấn đề định giá khi Nhà nước thu hồi đất, ông có thấy bất cập gì trong dự thảo nghị quyết và đề xuất sửa đổi ?

Tôi nhận thấy tình trạng định giá đất và chênh lệch so với giá thị trường vẫn chưa được giải quyết triệt để trong dự thảo dù đã có bước tiến trong việc làm rõ trách nhiệm giữa cơ quan định giá và cơ quan thẩm định giá.

Trên thực tế, cơ chế xác định giá đất vẫn phụ thuộc lớn vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh - những công cụ thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế tại nhiều địa phương, dẫn đến sai lệch đáng kể. Dự thảo cũng chưa có cơ chế đủ mạnh để xử lý khoảng cách giữa giá đất cụ thể và dữ liệu thị trường, chưa xác định rõ trách nhiệm pháp lý khi kết quả định giá gây thiệt hại cho ngân sách hoặc cho người dân.

Những hạn chế này khiến các khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tính tiền sử dụng đất tiếp tục đối mặt nguy cơ thiếu minh bạch và rất dễ phát sinh khiếu kiện. Tôi đề nghị ban soạn thảo xem xét, làm rõ nội dung này.

- Cụ thể hơn, với nội dung về bảng giá đất tại các tỉnh, thành phố cũng còn nhiều bất cập. Theo ông, nguyên nhân do đâu ?

Tại dự thảo lần này, quy định tại khoản 3 điều 7 yêu cầu các địa phương ban hành bảng giá đất và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều tỉnh, thành phố chưa hoàn tất việc xây dựng cơ sở dữ liệu, thu thập thông tin giá đất hoặc chuẩn bị đầy đủ nguồn lực để xây dựng bảng giá mới theo phương pháp thị trường.

Đây là nguyên nhân dẫn đến nguy cơ chậm ban hành bảng giá đất, kéo theo hệ quả trực tiếp là ách tắc toàn bộ các giao dịch liên quan đến đất đai như giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, bồi thường khi thu hồi đất. Tuy nhiên, dự thảo lại chưa có quy định cơ chế xử lý tạm thời trong trường hợp địa phương chưa kịp ban hành bảng giá đúng hạn, cũng như chưa xác định rõ trách nhiệm và chế tài đối với cơ quan chậm ban hành. Điều này có thể làm phát sinh khoảng trống pháp lý và gây lúng túng trong tổ chức thực hiện.

- Một vấn đề quan trọng khi thu hồi là bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, ông có góp ý gì về quy định liên quan nội dung này trong dự thảo ?

Quy định tại khoản 1 điều 11 dự thảo cho phép tổ chức kinh tế và cá nhân được bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm, tuy nhiên một số nội dung quan trọng vẫn chưa được làm rõ.

Trước hết, dự thảo chưa xác định cụ thể trách nhiệm giữa chủ sở hữu hiện tại, chủ sở hữu nhận chuyển nhượng và Nhà nước liên quan đến nghĩa vụ tài chính phát sinh sau khi chuyển giao tài sản, đặc biệt trong các trường hợp còn nợ tiền thuê đất, phát sinh truy thu hoặc có thay đổi về đơn giá thuê đất.

Bên cạnh đó, cơ chế xử lý đối với tài sản được tạo lập không đúng pháp luật, không phù hợp quy hoạch hoặc vi phạm trật tự xây dựng cũng chưa được quy định rõ ràng. Việc thiếu các hướng dẫn chi tiết này có thể dẫn đến tranh chấp khi chuyển nhượng, khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính và lúng túng cho cơ quan có thẩm quyền khi xem xét hồ sơ. Tôi đề nghị xem xét bổ sung.

- Về cơ chế chuyển tiếp, dự thảo nghị quyết chưa quy định rõ cách thức xử lý các dự án đang triển khai theo Luật Đất đai 2013 khi chuyển sang áp dụng luật 2024, bao gồm cả những hồ sơ đang thẩm định dở dang về bồi thường, thu hồi đất và giá đất, để xác định quy trình nào sẽ được áp dụng và cơ quan nào chịu trách nhiệm chính trong từng trường hợp. Ông có đề xuất giải pháp gì?

Việc thiếu hướng dẫn chuyển tiếp dễ dẫn đến tình trạng mỗi địa phương hiểu và xử lý khác nhau, kéo theo nguy cơ đình trệ thủ tục hoặc phát sinh tranh chấp. Do đó, tôi cho rằng Chính phủ cần bổ sung một điều khoản riêng về quy định chuyển tiếp nhằm làm rõ trách nhiệm, trình tự và cách thức giải quyết các tình huống phát sinh trong giai đoạn giao thời, bảo đảm không tạo ra khoảng trống pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp cũng như cơ quan Nhà nước.

Trân trọng cảm ơn ông !

(Theo Báo Hải Phòng điện tử)