Đại biểu Quốc hội Hải Phòng đề xuất giải pháp đột phá trong sửa đổi 03 luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản

Các dự thảo luật được xây dựng nhằm thể chế đầy đủ, kịp thời, cụ thể hóa các chủ trương, quan điểm của Đảng và các chủ trương, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Đồng chí Lê Ngọc Châu gợi mở các nhóm nội dung cụ thể để các đại biểu Quốc hội tập trung thảo luận ở tổ.

Trong đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng nhằm giải quyết kịp thời những vấn đề cấp bách phát sinh từ thực tiễn; tháo gỡ căn bản các "điểm nghẽn" về thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai giai đoạn mới; đồng thời, xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả thông qua đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số, đáp ứng yêu cầu tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng; có chính sách phát triển nhà ở để hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp; khắc phục các bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được nghiên cứu sửa đổi trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và bổ sung các quy định để làm rõ các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Đất đai (sửa đổi): Đổi mới tư duy bồi thường và đẩy mạnh phân cấp quản lý

Góp ý vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Hoàng Văn Tuyên, Uỷ viên hoạt động chuyên trách tại Hội đồng Dân tộc của Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tính đồng bộ, tránh mâu thuẫn giữa các luật liên quan, đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền nhưng không “luật hóa” các quy định thuộc thẩm quyền của Chính phủ và địa phương. Đối với chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi, đại biểu đề xuất bắt buộc các địa phương phải lập quy hoạch quỹ đất ở, đất sản xuất tối thiểu và ưu tiên thu hồi đất sử dụng kém hiệu quả từ các nông, lâm trường quốc doanh để giao lại cho người dân. Việc chuyển nhượng đất hỗ trợ cũng cần được siết chặt (chỉ cho phép giữa các cá nhân người dân tộc thiểu số trên cùng địa bàn sau tối thiểu 10 năm), quy hoạch tái định cư phải gắn với bảo tồn không gian văn hóa.

Đề xuất quản lý đất đai bằng chỉ tiêu cứng đối với các loại đất quan trọng (đất lúa, rừng phòng hộ/đặc dụng, đất quốc phòng) và đổi mới tư duy từ "bồi thường tài sản" sang "tái thiết cuộc sống". Trong trường hợp đặc biệt phải thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư, phải bắt buộc có quy định về tạm cư, cam kết bồi thường và hạ tầng đi kèm. Từ thực tiễn phát triển của Hải Phòng - trung tâm kinh tế biển và logistics lớn, đại biểu đề nghị luật hóa rõ ràng cơ chế thu hồi đất và phát triển quỹ đất cho các trung tâm logistics, hạ tầng cảng biển quy mô lớn (trên 50 ha) và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Quy định cụ thể cơ chế thu hồi đất vùng phụ cận các tuyến giao thông chính để đấu giá công khai, tạo nguồn thu điều tiết lại cho hạ tầng và phục vụ tái định cư chất lượng cao cho nhân dân bị ảnh hưởng.

Đồng quan điểm, đại biểu Bùi Xuân Hải, Hiệu trưởng Trường Đại học Hải Phòng đề nghị quy định rõ ràng hơn các điều kiện sử dụng đất đa mục đích.

Thảo luận về cơ chế phân cấp, đại biểu Trần Lan Phương, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam tán thành phương án giao thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị điều kiện phân cấp phải gắn liền với năng lực cán bộ, hạ tầng dữ liệu và trách nhiệm kiểm tra, giám sát. Đối với các dự án chậm tiến độ, đại biểu kiến nghị bổ sung quy định rà soát, công khai định kỳ và xử lý thu hồi triệt để. Về cơ chế thu hồi đất diện tích còn lại khi đạt đa số đồng thuận, đại biểu lưu ý đây chỉ nên là điều kiện để xem xét chứ không phải căn cứ bắt buộc; đồng thời phải bảo đảm mức bồi thường không thấp hơn mức đã thỏa thuận.

Cùng tập trung vào công tác bồi thường và tái định cư, đại biểu Trần Lan Phương và đại biểu Lã Thanh Tân, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội chuyên trách thành phố Hải Phòng thống nhất quan điểm cần chuyển từ tư duy "hỗ trợ" sang "đảm bảo khả năng phục hồi và phát triển sinh kế". Đại biểu Trần Lan Phương đề xuất điều tra, đánh giá toàn bộ các thành viên trong gia đình bị ảnh hưởng sinh kế (đặc biệt là phụ nữ), bổ sung các chính sách đào tạo nghề, hỗ trợ tín dụng và kết nối việc làm. Đại biểu đề nghị làm rõ tiêu chí bồi thường tại điều 102 để tránh sự chênh lệch do thời điểm phê duyệt, đồng thời kiến nghị kế thừa quy định ghi đầy đủ tên cả vợ và chồng trên giấy chứng nhận.

Đánh giá tổng quan, đại biểu Lã Thanh Tân đánh giá cao việc Chính phủ trình đồng thời các dự án luật. Đối với quy hoạch sử dụng đất, đại biểu đề nghị phải có tính ổn định, giải trình rõ ràng khi điều chỉnh. Về tài chính đất đai, Nhà nước cần có cơ chế thu hồi hợp lý một phần giá trị tăng thêm từ đất do hạ tầng công tạo ra. Đại biểu cũng đề xuất phát triển thị trường minh bạch, làm rõ điều kiện khi ghi nợ nghĩa vụ tài chính và cân nhắc thận trọng việc bỏ quy định bắt buộc công chứng giao dịch đất đai.

Luật Nhà ở (sửa đổi): Bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, minh bạch quản trị nguồn vốn

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Vũ Văn Tiến, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội cảnh báo việc ủy quyền quá rộng cho địa phương mà thiếu cơ chế kiểm soát sẽ dễ phát sinh tầng “xin - cho” mới. Đáng chú ý, đại biểu kiến nghị tuyệt đối không dùng khái niệm "chung cư có thời hạn" để tránh gây hoang mang cho người dân; thay vào đó cần tách minh bạch thời hạn sử dụng công trình khỏi quyền sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất chung. Về chính sách nhà ở xã hội, đại biểu đề xuất áp dụng nguyên tắc "một hộ - một hồ sơ thụ hưởng", xác định giá thuê/mua dựa trên tỷ lệ hợp lý của thu nhập khả dụng. Về quản trị nguồn vốn, đại biểu đề nghị bắt buộc kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng qua tài khoản dự án riêng và giải ngân theo tiến độ.

Bổ sung cho nhóm chính sách này, đại biểu Bùi Xuân Hải, Hiệu trưởng Trường Đại học Hải Phòng, đề xuất ưu đãi rõ ràng về miễn tiền sử dụng đất và rút gọn thủ tục hành chính cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê, đồng thời quy định cụ thể tỷ lệ diện tích sàn thương mại trong dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Đại biểu Lã Thanh Tân cũng nhấn mạnh cần chuyển tư duy từ "tạo nguồn cung" sang "tạo lập thị trường nhà ở cho thuê ổn định", đồng thời, đề xuất nghiên cứu hợp nhất Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản thành Luật Nhà ở và thị trường bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Kiểm soát dòng tiền, chống lách luật và chuyển đổi số

Thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội chuyên trách thành phố Hải Phòng và đại biểu Bùi Xuân Hải tập trung đưa ra các giải pháp tháo gỡ nút thắt dòng tiền. Để “giải cứu” các dự án đình trệ, đại biểu Việt Nga đề xuất cho phép chủ đầu tư mới kế thừa nghĩa vụ tài chính hoặc có bảo lãnh tài khoản. Về quản lý tiền ứng trước, đại biểu yêu cầu kiểm soát dòng tiền theo tiến độ thực tế, tăng minh bạch thông tin thế chấp và ngăn ngừa các hình thức lách luật như "hợp đồng giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng".

Đại biểu Bùi Xuân Hải đề nghị nghiêm cấm chủ đầu tư thỏa thuận với doanh nghiệp trong hệ sinh thái để thu tiền trái phép, đồng thời giao UBND cấp xã giám sát hoạt động bán sản phẩm của dự án bất động sản.

Về quản lý thị trường, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề xuất ứng dụng Mã định danh điện tử bất động sản nhằm liên kết dữ liệu giữa thuế, chủ đầu tư và cơ quan đăng ký để ngăn chặn đầu cơ, trốn thuế.

Đại biểu Trần Lan Phương cũng ủng hộ giao dịch qua phương thức điện tử nhưng đề nghị làm rõ tính bắt buộc, thời điểm hiệu lực hợp đồng, xử lý sự cố hệ thống và kết nối thanh toán không dùng tiền mặt.

Đặt 3 luật trong một chỉnh thể thống nhất

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội nhất trí cao với việc sửa đổi ba đạo luật để thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW, đồng thời đề xuất 4 nhóm định hướng lớn. Đại biểu đề nghị lấy chuỗi Đất - Nhà - Giao dịch làm trục thiết kế, 3 đạo luật là 3 chặng của một chuỗi liên thông. Đại biểu chỉ ra xung đột hiện nay: Luật Đất đai cho phép tách thửa, Luật Nhà ở cấm phân lô bán nền tại đô thị từ loại III, còn dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại loại trừ chuyển nhượng đất ngoài dự án. Sự thiếu đồng bộ này khiến người mua đất nền ngoài dự án không được bảo vệ. Do đó, các cơ quan soạn thảo cần rà soát chéo và lập bảng đối chiếu quy định trước khi thông qua.

Nhấn mạnh việc tháo gỡ cho khoảng 2,5 triệu tỷ đồng vốn đang tồn đọng tại 4.500 dự án vướng mắc là dư địa tăng trưởng lớn, đại biểu ủng hộ luật hóa tiêu chí phân loại vi phạm để xử lý tồn tại lịch sử, phân cấp thẩm quyền chuyển nhượng dự án về UBND cấp tỉnh và cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, bổ sung các công cụ "hạ nhiệt" thị trường khi tăng nóng, cấm hành vi thao túng giá, luật hóa cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất và công bố định kỳ các chỉ báo cảnh báo sớm. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị chính sách nhà ở chuyển trọng tâm sang cơ cấu sản phẩm và đúng đối tượng, không chỉ tăng nguồn cung, coi dữ liệu và tiêu chí xanh là điều kiện hiệu lực của chính sách, không phải nội dung phụ trợ.

Tại phiên thảo luận ở tổ, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đánh giá việc sửa 3 luật có ý nghĩa rất quan trọng. Các đại biểu đã tiếp cận vấn đề một cách rất tổng thể, toàn diện, có nhiều ý kiến góp ý sâu sắc, quan trọng để tiếp tục hoàn thiện dự thảo. Trong đó, một số nội dung đề xuất của đại biểu Quốc hội Hải Phòng nêu có tính đột phá và có thể cân nhắc, nghiên cứu trong thời gian tới như việc hợp nhất, đồng bộ các luật, ứng dụng công nghệ, cơ sở dữ liệu, các biện pháp bảo đảm rủi ro, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong thị trường bất động sản... Thủ tướng cho biết sẽ tiếp thu để chỉ đạo các cơ quan của Chính phủ hoàn thiện hơn nữa trong quá trình phối hợp với các cơ quan của Quốc hội để thẩm tra dự án luật./.

(Theo Báo điện tử Hải Phòng)