Hải Phòng - điểm sáng bất động sản công nghiệp

Sẵn sàng đón vốn FDI thế hệ mới

Tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C

Năm 2026, trong bối cảnh làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu tiến sang giai đoạn chuyên sâu, Hải Phòng tiếp tục khẳng định vị thế là "đầu tàu" công nghiệp của miền Bắc. Điểm nhấn quan trọng nhất chính là việc hiện thực hóa dư địa tăng trưởng từ các dự án hạ tầng công nghiệp quy mô lớn.

Đặc biệt, việc đẩy nhanh tiến độ và khởi công các khu công nghiệp mới như Nam Tràng Duệ, Giang Biên II, Tiên Thanh và Vinh Quang tạo cú hích mạnh mẽ, cung cấp thêm hàng nghìn ha quỹ đất sạch, sẵn sàng đón các dòng vốn FDI thế hệ mới.

Tính đến đầu tháng 5/2026, Hải Phòng thành lập 46 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 13.009 ha. Trong đó, phía đông thành phố có 26 khu công nghiệp, phía tây thành phố có 20 khu công nghiệp.

Trong năm 2026, thành phố nghiên cứu lập quy hoạch phân khu, triển khai xây dựng thêm 10 khu công nghiệp gồm: Khu công nghiệp Giang Biên diện tích 188,51 ha tại xã Vĩnh Thuận; Khu công nghiệp An Hòa 199 ha tại xã Vĩnh Hòa; Khu công nghiệp Cộng Hòa 2 diện tích 190 ha tại các xã Trần Hưng Đạo và Trần Nhân Tông; Khu công nghiệp Tứ Kỳ 1 diện tích 115,8 ha tại xã Đại Sơn; Khu công nghiệp Bình Giang 2 diện tích 303 ha tại các xã Thượng Hồng, Đường An. Khu công nghiệp Bình Giang 3 diện tích 200ha tại các xã Thượng Hồng, Nguyễn Lương Bằng; Khu công nghiệp Bình Giang 4 diện tích 196 ha tại các xã Bình Giang, Nguyễn Lương Bằng; Khu công nghiệp Bình Giang 5 diện tích 115 ha tại các xã Bình Giang, Kẻ Sặt; Khu công nghiệp Thanh Miện 2 diện tích 200 ha tại các xã Hải Hưng, Bắc Thanh Miện; Khu công nghiệp Thanh Hà diện tích 150 ha tại xã Hà Đông…

Theo quy hoạch tổng thể, Hải Phòng được định hướng phát triển 69 khu công nghiệp với diện tích khoảng 18.900 ha. Trong đó, khu vực phía đông bố trí 37 khu công nghiệp, khu vực phía tây bố trí 32 khu công nghiệp.

Các khu vực như Tiên Lãng, Vĩnh Bảo, Bình Giang, Kẻ Sặt… vốn trước đây còn nhiều tiềm năng chưa khai thác, nay chính thức trở thành "vùng trũng" thu hút đầu tư, giúp giảm áp lực cho dải công nghiệp nội đô và tận dụng tối đa lợi thế của tuyến đường bộ ven biển và các trục giao thông đối ngoại.

Thị trường năm 2026 ghi nhận thực tế: Nhu cầu về bất động sản công nghiệp không hề giảm nhiệt nhưng tiêu chí chọn lựa của nhà đầu tư thay đổi căn bản. Thay vì tìm kiếm những diện tích đất trống thông thường, các tập đoàn đa quốc gia hiện nay ưu tiên các khu công nghiệp đạt tiêu chuẩn sinh thái (Eco-IP).

Sự bùng nổ của nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW) chất lượng cao là đặc điểm nổi bật. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc) ưu tiên các mặt bằng đã tích hợp sẵn năng lượng tái tạo, hệ thống xử lý nước thải tuần hoàn và hạ tầng số hóa để rút ngắn thời gian lắp đặt dây chuyền sản xuất.

Điều này đặt ra bài toán cho các chủ đầu tư hạ tầng tại Hải Phòng phải "thay máu" tư duy, chuyển từ cho thuê đất đơn thuần sang cung cấp hệ sinh thái dịch vụ công nghiệp bền vững và đạt chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị).

Giữ vững vị thế

Phối cảnh Khu công nghiệp Tiên Thanh (xã Tiên Lãng)

Về giá cả, theo thống kê của Ban nghiên cứu thị trường, Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, bất động sản công nghiệp Hải Phòng năm 2026 có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và chất lượng hạ tầng.

Khu vực lõi và gần cảng như các Khu công nghiệp Đình Vũ, Nam Đình Vũ, giá thuê đất dao động từ 135 - 165 USD/m²/chu kỳ thuê. Các khu nhà xưởng tiêu chuẩn cao có giá thuê từ 5 - 7 USD/m²/tháng.

Khu vực mới phát triển như Tiên Lãng, Vĩnh Bảo, giá thuê đang ở mức hấp dẫn hơn, dao động từ 85 - 110 USD/m², phù hợp cho các ngành phụ trợ thâm dụng diện tích lớn.

Theo báo cáo khảo sát thị trường của Hội bất động sản Hải Phòng trong quý I/2026, so với các tỉnh, thành phố lân cận trong tam giác tăng trưởng phía Bắc như Bắc Ninh và Hưng Yên, mức giá thuê tương đương nhưng quỹ đất sạch quy mô lớn hiện đang khan hiếm hơn so với Hải Phòng.

So với tỉnh lân cận như Quảng Ninh dù đang vươn lên mạnh mẽ với các chính sách ưu đãi, nhưng Hải Phòng vẫn giữ lợi thế tuyệt đối về kinh nghiệm vận hành hệ thống cảng biển nước sâu và chuỗi cung ứng logistics đã hình thành lâu đời. Chi phí vận tải tại Hải Phòng được đánh giá là tối ưu nhất nhờ kết nối trực tiếp cao tốc - cảng biển - sân bay quốc tế Cát Bi.

Nhìn nhận về sự phát triển này, ông Hoàng Đại, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản MacLand Vietnam cho rằng, hạ tầng ngày càng hoàn thiện không chỉ đơn thuần là sự thuận tiện trong lưu thông, mà quan trọng hơn là mở rộng không gian phát triển công nghiệp của Hải Phòng.

Việc dịch chuyển sang các vùng đất mới như Tiên Lãng, Kiến Thụy là bước đi chiến lược để tạo ra sự ổn định và dài hạn cho thị trường. Thành phố không thu hút đầu tư bằng mọi giá. Mục tiêu đến hết năm 2026 là xây dựng các khu công nghiệp gắn liền với an sinh xã hội. Nhà ở công nhân, thiết chế văn hóa và các dịch vụ phụ trợ phải được quy hoạch đồng bộ với nhà xưởng. Điều này giúp doanh nghiệp giải quyết bài toán thiếu hụt lao động và bảo đảm tính bền vững cho dòng vốn FDI.

Nhiều chủ đầu tư hạ tầng lớn như Tập đoàn Sao Đỏ (khu công nghiệp Nam Đình Vũ) cũng đang tập trung đầu tư vào các dự án cảng nội khu và hệ thống điện mặt trời áp mái. Việc tạo ra "mái nhà chung", nơi doanh nghiệp chỉ cần tập trung sản xuất, còn các thủ tục pháp lý và hạ tầng được hỗ trợ tối đa là "chìa khóa" để giữ chân các đối tác quốc tế lớn.

Định hướng bất động sản công nghiệp bền vững

Phối cảnh Khu Kinh tế phía Nam thành phố

Để hóa giải những thách thức về chi phí và nguồn nhân lực, Hải Phòng đang tập trung vào nhóm giải pháp mang tính đột phá, trọng tâm là mô hình Khu Kinh tế ven biển phía Nam và phát triển hệ sinh thái công nghiệp thế hệ mới.

Định hướng của thành phố không chỉ cho thuê mặt bằng mà là tạo dựng môi trường cộng sinh giữa sản xuất và dịch vụ hậu cần cảng biển. Thành phố đang đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong quản lý khu công nghiệp để giảm thiểu chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, đồng thời thực hiện cơ chế hỗ trợ đặc thù trong công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch "gối đầu" cho các năm tiếp theo.

Về dài hạn, Hải Phòng xác định phát triển bất động sản công nghiệp gắn liền với mô hình "Ba trụ cột": Công nghiệp công nghệ cao - Cảng biển logistics - Du lịch thương mại.

Theo ông Nguyễn Quang Văn, nguyên Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, thành phố ưu tiên chuyển dịch từ các ngành thâm dụng lao động sang các dự án sử dụng công nghệ bán dẫn, năng lượng sạch và kinh tế tuần hoàn. Cùng với đó, định hướng phát triển các "đô thị trong khu công nghiệp" với hệ thống nhà ở công nhân, trường học, bệnh viện đồng bộ sẽ là giải pháp cốt lõi để thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao.

Dù là "điểm sáng" nhưng bất động sản công nghiệp Hải Phòng vẫn đối mặt với những thách thức không nhỏ. Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng ngày càng tăng cao cùng với yêu cầu về bảo vệ môi trường theo các cam kết Net Zero của Chính phủ đặt áp lực lớn lên suất đầu tư của các chủ hạ tầng.

Bên cạnh đó, việc đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao để đáp ứng các ngành công nghiệp 4.0 vẫn cần sự đầu tư mạnh mẽ hơn từ phía thành phố và sự kết nối chặt chẽ giữa nhà trường - doanh nghiệp.

Tuy nhiên, với nền tảng là một trong những địa phương dẫn đầu về Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI), Hải Phòng có quyền tự tin về chu kỳ tăng trưởng mới. Bất động sản công nghiệp không còn là phân khúc của những nhà đầu tư "lướt sóng" mà là sân chơi của những chiến lược dài hạn, dựa trên năng lực tài chính và sự kiên nhẫn.

Đây chính là nền tảng để bất động sản công nghiệp Hải Phòng không chỉ tăng trưởng về quy mô mà còn đạt được giá trị gia tăng cao, khẳng định vị thế trung tâm kinh tế biển hàng đầu Đông Nam Á./.

(Theo Báo điện tử Hải Phòng)